借地を相続する場合の注意点6つ｜地代・承諾・売却リスクまで徹底解説

遺産相続で土地を引き継いだと思っていたら、
実はそれが借地（しゃくち）だった――。

このようなケースは珍しくありません。

借地とは、土地そのものを所有しているのではなく、
他人の土地を借りて使う権利（借地権）を持っている状態です。

つまり相続で引き継ぐのは「土地」ではなく、
借地権という契約上の権利と義務です。

借地を相続した場合、

• 地代を払い続ける必要がある
• 地主の承諾が必要な場面がある
• 思ったより高く売れない可能性がある
• 相続税はかかることがある

といった注意点があります。

知らずに引き継ぐと、家計を圧迫する原因になることもあります。

🎉この記事でわかること

• 借地や借地権は相続できるのか
• 借地権相続で地主の承諾は必要か
• 借地を相続すると発生するお金
• 相続税評価額と実際の売却価格の違い
• 借地を相続したときの3つの選択肢
• 家計を悪化させないための確認ポイント

1. 借地は相続できる？借地権相続の基本

結論から言うと、借地権は相続できます。

借地権は法律上「財産」として扱われます。
財産である以上、預金や建物と同じように相続の対象になります。

つまり、親が借地に家を建てて住んでいた場合、
その借地権は子どもなどの相続人に引き継がれます。

ここで重要なのは、
土地の所有権を相続するわけではないという点です。

土地の所有者はあくまで地主です。
相続人は「土地を借りる立場」を引き継ぐことになります。

この違いを理解していないと、後で「思っていたのと違う」という事態になります。

2. 借地権の相続に地主の承諾は必要？

相続そのものには原則不要

借地権相続の場合、地主の承諾は原則不要です。

売買や贈与の場合は承諾が必要になるのが一般的ですが、
相続は法律上当然に引き継がれるためです。

したがって、

「地主に断られたら相続できないのでは？」

と心配する必要は基本的にありません。

ただし実務上のやり取りは発生する

相続後は、

• 地代の支払い先の変更
• 契約名義の変更
• 更新時の通知

などが必要になります。

このとき、地主との関係が悪いと、

• 建て替えの承諾が得られにくい
• 更新料をめぐってトラブルになる
• 借地権売却時に高額な承諾料を求められる

といった問題につながることがあります。

借地の相続では、
法律問題だけでなく、地主との関係性も重要になります。

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3. 借地を相続すると発生するお金

借地 相続で最も大きなポイントは、
相続後も支出が続く可能性があることです。

① 地代の支払い

借地では、地主に対して地代を支払います。
住んでいなくても、建物が残っていれば基本的に契約は続きます。

つまり、
空き家でも地代は発生する可能性があるということです。

② 更新料

借地契約には期間があります。

更新時に更新料が発生することが多く、
数十万円〜それ以上になるケースもあります。

法律上、必ず支払うと決まっているわけではありませんが、
実務では慣行として支払われることが多いのが現実です。

③ 承諾料

借地権を売却したり、建物を建て替えたりする場合、
地主の承諾が必要になることがあります。

その際、承諾料が発生するケースがあります。

つまり借地は、
自由に処分できる土地とは性質が違うということです。

4. 相続税評価額と実際の売却価格は違う

借地権も相続税の課税対象になります。

▶ 国税庁｜相続税のあらまし
▶ 国税庁｜相続税の申告と納税

借地権は「借地権割合」に基づいて評価され、
更地価格の一定割合で算出されます。

そのため、
税務上は高い評価額になることがあるのです。

しかし実際の市場では、

👉 買い手が限られる
👉 地主の承諾が必要
👉 契約内容が個別で複雑

その結果、

👉 相続税はかかった
👉 でも思うように売れない
👉 地代は払い続ける

という状況になる可能性があります。

相続では、
評価額＝手元に残るお金ではないという点を必ず理解しておく必要があります。

→ 相続で受け取るお金と払うお金の全体像はこちら 👇

5. 借地を相続したときの3つの選択肢

借地 相続後の主な選択肢は3つです。

① 住み続ける

そのまま利用する方法です。

地代・更新料・修繕費を長期的に計算したうえで判断することが大切です。

② 借地権を売却する

地主の承諾を得て売却します。

承諾料や手続きの負担を考慮する必要があります。

③ 相続放棄

借地が明らかに負担になる場合は、相続放棄も選択肢です。

▶ 家庭裁判所｜相続放棄の手続き

ただし、借地だけでなく他の財産もすべて放棄することになります。

安易に判断せず、全体の財産状況を見たうえで検討することが重要です。

※相続人が複数いる場合は注意

特に兄弟で借地権付きの実家を相続すると、
共有名義になり売却・建替えなどの判断が難しくなるケースがあります。

地代の負担や売却のタイミングを巡って意見が分かれることも少なくありません。

兄弟で借地権を相続した場合に起こりやすいトラブルや、
共有を解消する方法については次の記事で詳しく解説しています。

👉 借地権を兄弟で相続するとどうなる？共有トラブルと分割方法

6. 借地権相続で必ず確認すべきポイント

借地 権 相続 兄弟など、相続人が複数いる場合も含め、
まず確認すべきなのは次の点です。

1. 契約期間はいつまでか
2. 地代はいくらか
3. 更新料の慣行はあるか
4. 建て替え時の条件
5. 地主との関係性

これらを確認せずに相続を進めると、

「思っていたより負担が大きい」

という結果になることがあります。

まとめ｜借地相続は“資産”とは限らない

借地を相続する場合、

• 土地を所有するわけではない
• 地代という固定費が発生する
• 売却は自由ではない
• 相続税評価額と実際の売却価格に差が出ることがある

という特徴があります。

重要なのは、

借地が家計にとってプラスかマイナスかを冷静に判断すること。

相続は「もらえるかどうか」ではなく、

• 本当に使えるお金か
• 維持できるか
• 将来負担にならないか

まで考えて決める必要があります。

借地・相続で迷ったときは、
まず契約内容とお金の流れを確認すること。

それが、後悔しないための第一歩です。